土地を売る時に気をつけたい登記について

土地を売却する時には、売主にも不動産登記法に基づいて登記手続きを行っていく必要性が出てきます。「買った方がすれば良いのでは」と思われるかも知れませんが、実は、売却した側にも法律的に、手続きに参加することを要求する決まりがあるのです。

今回は、土地売却時の不動産登記について、わかりやすくチェックしていくことにしましょう。

なぜ大事なの?所有権移転登記と売り主の義務について

実は、土地が売買されたからと言っても、買主には法的に登記が義務付けられているわけではありません。しかし、登記をしなければ土地の所有権が誰にあるのかは法的に証明されませんから、万が一のトラブルがあれば、買主は困ったことになってしまいます。

例えば、地主のAさんが、自身所有の土地XをBさんに売ってから、Bさんとの契約があるのにCさんにも売却したとしましょう。このような二重契約の場合、土地は一つしかありませんから、購入できるのはBさんかCさんの一方だけです。

もしも、Bさんが先に買ったとしても登記をせずにおくと、Cさんが買って登記をした時には、法律的にはCさんに対する売買契約が有効になります。他にも、トラブルになった時に、登記によって法律的に決着がつく場面は少なくありません。

このために、土地を購入した時には、買主が登記を申請して、所有権の所在を明確にしておくのが通常です。この買主による登記申請は権利として行使されることになります。他方、土地を譲り渡した売り主ですが、こちら側には「買主の登記に協力する義務」が生じてくるので、注意が必要です。

不動産登記法では、土地の売買については所有権移転登記を申請することが基本になってきます。この所有権移転登記は、買主を登記権利者、売主を登記義務者として、両者が協力してしなければなりません。したがって、買主が登記をする場合には、売主は協力義務が生じるわけです。

もしも、売主が登記の申請に協力しない時には、債務不履行責任が生じかねず、損害賠償請求の対象にもなりえます。

売却前にチェック!所有権移転登記の準備事項

土地の売却を検討中の場合には、売却をする前に、所有権移転登記についてしっかりと調べておくと安心です。

通常は物件の引き渡しと同時に登記を行う契約になることが多いですので、いざとなってから慌てないよう、余裕を持って準備を確認しておきましょう。

複数の書類を集めなければならないため、一見すると難しそうに見えるかも知れません。しかし、一つずつチェックしていくと、意外とスッキリと理解できるはずです。必要な書面や物を一覧にすると、下記の通りとなります。

・登記識別情報または権利証・実印と印鑑証明書(登記申請日を基準に発行してから3ヶ月以内)・住民票・本人確認書類・固定資産評価額証明書・司法書士への委任状これらに加えて、登記申請費用を用意すれば、一通りの準備は完了です。

ただし、実際には土地が農地であるとか、会社所有などの場合には若干異なってくるなど、色々と例外があります。

登記をする前に法務局に相談して、しっかりと教えてもらうと安心でしょう。

所有権移転登記に必要な書類を詳しく

登記識別情報、または権利証は登記名義を確認するために欠かせません。従前は登記をすると権利証がもらえていたのですが、法改正があって、現在は代わりに登記識別情報がもらえるようになっています。したがって、昔に登記したと言う方は権利証を持っているはずで、逆に、最近の方では登記識別情報が与えられているわけです。

これらは登記名義人に与えられるものですから、これを持っている者は、不動産物件の真正な所有者であることが証明されます。

登記の際には、売主に登記識別情報または権利証を呈示させることによって、真正な所有者から売却がなされたことの証明になるのです。また、実印は普段は余り使わないものですが、これを活用する数少ない機会が、土地の売買などによる不動産登記の時です。

この実印に使う印章は役所に登録してあります。誰が、どの印鑑を実印に指定しているかがデータベースになっているのですが、印鑑証明書はそのデータを書面にしたものと言えるでしょう。実印と印鑑証明書は、公的に手続きにおいてはワンセットで要求されることが多いです。

次に、住民票は本人を確認すると同時に、その地域に実際に住んでいるかどうかなどを調べるために用います。これだけで本人確認は十分だと感じられるかも知れませんが、万全を期すために、運転免許証等の本人確認書類が必要です。

さらに、固定資産評価額証明書は固定資産税を納付する時に、役所から送付されているので探してみましょう。そして、司法書士への委任状は、登記申請の代行を依頼した場合には必要です。司法書士に依頼した時には必要書類等について、詳しく教えてもらえるので何かと役立ちます。

まとめてみると、登記識別情報か権利証、本人確認書類、固定資産評価額証明書は、既にお持ちのものや住居に保管してあるものです。このため、役所を訪ねて集めるのは、印鑑証明書と住民票だけとなります。なお、司法書士の委任状は、自身で作れば大丈夫です。

土地売却の際には気をつけたい抵当権の抹消登記

土地の売却に際しては、所有権移転登記の他に、抵当権の抹消登記が必要になるケースがしばしばあります。土地を担保にお金を借りている時には要チェックです。土地に抵当権が付いたままの売却は買主にとってはリスクが高いので、通常は、売却前に抹消登記をすることになります。

この抵当権の抹消登記をすると、売主はローンを一括で返済することになるなど注意点がありますから、気をつけましょう。まず、土地を売却する場合にはお金を借りたり、ローンを組んでいる銀行に連絡して、必要な書類をもらい、借金の返済日を決めます。

そして、買主から得た土地の売却代金で返済し、それから書類を使って抵当権抹消を行っていくと言うのが簡単な流れです。色々な事情が絡んできて複雑になりやすいですから、司法書士のサポートを受けましょう。

⇒土地をいくらで売るか以上に大切なこと

登記の費用について

登記申請には登録免許税と言う形で費用が掛かります。これは買主と売主のどちらが支払っても良く、具体的には契約で定めることになるでしょう。一方が負担することもあれば、折半するケースもあり、まさにケースバイケースです。

所有権移転登記の場合、登録免許税は不動産の評価額の1000分の20を基準として計算していきます。1,000万円の土地ですと、20万円の登録免許税となるわけです。

割と高額に感じられますが、要件を満たせば軽減税率の適用があったりするので、負担を抑えられる場合もあります。この辺りも専門家である司法書士などが詳しいので、相談してみるのがおすすめです。