土地売るときに発生する仲介手数料について知っておこう

土地を売却するときには様々な諸費用がかかります。その中でも、大きな金額になる場合が多いのが仲介手数料です。仲介手数料とはどのような費用で、一体いくら必要になるものなのでしょうか。工夫をすると払わないことすらできるので、どんな対策を立てられるのかを知っておきましょう。

最初からわかっているとかなり大きな節約が可能です。

⇒土地をいくらで売るか以上に大切なこと

仲介手数料とはどんなものか

不動産の売買をするときに大抵発生することになる大きな諸費用の一つが仲介手数料です。これは不動産会社に仲介してもらい、買い手を探し出したときに発生する費用で、位置付けとしては不動産会社への成功報酬となっています。

不動産会社が土地の売り手と買い手に対して仲介手数料を請求しても良いことは法律によって定められています。ただし、上限額が規定されているため、一般的に請求されるのはその範囲内です。金額的に大きいことから節約するために努力する意義が大きい諸費用として知られています。

基本的には成功報酬なので仲介してもらえなかった不動産会社には仲介手数料を払う必要はありません。しかし、不動産会社に仲介を依頼するときには媒介契約を結びますが、その内容によっては自分で買い手を見つけたときでも仲介手数料が発生することもあります。

媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の三種類がありますが、専属専任媒介契約にすると仲介された人としか土地の取引ができません。自分で見つけたときも形式上は不動産会社の仲介によるものと見なして取引をすることになるので、仲介手数料が発生するのです。

仲介手数料はどのようにして計算できるのか

仲介手数料はどのくらいの金額になるか、簡単に計算できるようになっておきましょう。仲介手数料は法律によって上限額が定められていますが、売買の金額によって何パーセントまで請求できるかが異なっています。ただ、土地の取引は高額になる場合が多いため、通常は簡易計算式を用いて計算されています。

簡易計算式とは売買価格の3%に6万円を加えるというものです。つまり、1,000万円で土地を売却した場合には3%に相当する30万円に6万円を加算したものが仲介手数料になります。

ある程度以上の取引価格になっていれば、この金額が法律で定められている上限額になります。実際にはこのようにして計算された仲介手数料に加えて消費税がかかります。今はまだ8%なので比較的少なくて済みますが、10%になってしまうとさらに高くなるでしょう。

消費税の増税が行われる前に土地を売ってしまった方が利益が大きくなると覚えておいた方が良いかもしれません。

一億円で土地が売れたら仲介手数料は360万円になり、その2%となると7万2000円にもなります。

決して微々たるお金ではないので消費税についても考慮して売り時を考えるようにしましょう。

仲介手数料は交渉可能

仲介手数料は法律で上限額は定められているものの、あくまで不動産会社が請求する権利を定めているだけです。つまり、下限額も定められていないことに加え、請求することが義務付けられているわけでもありません。つまり、不動産会社としては最大の利益を得るために自然な形で仲介手数料を請求していますが、実はその通りの金額を支払う必要はないのです。

もしサービスに不当な部分があったり、仲介にとても時間がかかってしまったり、書類の不備などで迷惑を被ったりしたような場合には仲介手数料を払わないと言うこともできます。ただ、一般的には交渉して少し金額を下げてもらうという程度が限界です。

不動産会社としては唯一の収入源になるのが仲介手数料なので、ゼロにしてしまうと大損してしまいます。ですが、買い手も自社で見つけたというケースの場合には不動産会社は買い手と売り手の両方から仲介手数料をもらい受けることが可能です。

専任媒介契約や専属専任媒介契約のときには両方とも自社で見つけている形になるでしょう。その際には買い手からも仲介手数料を取っているはずだと考えて、強気に交渉に挑んでみると良いかもしれません。

仲介手数料を減らすための方策

仲介手数料は交渉しなくても減らせることがあります。不動産会社を選ぶ時点から仲介手数料を少なめに設定しているところを選べば良いのです。昔は横一線で皆が上限額を請求していましたが、今はサービス競争が激しくなり、仲介手数料を下げるという形で売り手に取ってメリットを提供しているケースがよく見られます。

2%と消費税、あるいは1.5%と消費税というのがよくあるパターンです。中には、仲介手数料を完全に無料にしているところもあります。ただし、仲介手数料無料の場合には裏がある可能性もあるので注意しましょう。例えば、仲介手数料を必要としない代わりに、宣伝広告などに必要になる費用をその都度請求される場合があります。

不動産会社としては広告を作成して買い手を探さなければなりませんが、その費用はどこからか工面する必要があるでしょう。その費用を請求されることになる場合は珍しくありません。一方、買い手を探すのにあまり労力を割いてくれないこともあります。

人件費や宣伝広告費を削減しなければならないため、ウェブ上に広告を載せるだけという程度の営業活動しかしてくれない場合もあるので注意しましょう。

買取を利用するメリットとデメリット

土地を売りたいというときに仲介手数料をかけない方法として買取があります。不動産会社に直接買い取ってもらってしまえば仲介してもらうわけではないので仲介手数料が発生することはありません。ただ、買取にはメリットもデメリットもあるので注意しましょう。

仲介手数料がかからないのは魅力ではあっても、買取価格の相場は仲介で売るときよりもかなり低くなります。仲介手数料分を考慮しても安くなってしまう場合が多いので、トータルで見ると実はあまり利益が増えていません。

しかし、売りたいと思ったときにすぐに売れるのは買取を依頼するメリットでしょう。仲介の場合には買い手が見つかるまでは待たなければならず、半年や一年が経過しても売れずに困ることもあります。立地が良くて人気の地域の土地で、さらに面積も適当なものであればすぐに売れますが、狭小地や田舎でアクセスの悪い土地などの場合には売れずに困ることも少なくありません。

それでも不動産会社に相談すれば速やかに買い取ってくれるのです。

⇒土地を売る時に気をつけたい登記について